Калькулятор окупаемости коммерческой недвижимости

Таблица: доходность коммерческой недвижимости в России, 2026 (ориентир)

Что такое окупаемость коммерческой недвижимости

В объявлениях пишут «окупаемость 9 лет» - цена, делённая на годовую аренду. Реальная окупаемость длиннее: из аренды нужно вычесть простой между арендаторами, налог с дохода, налог на имущество, ремонт и страховку, а к цене добавить расходы на сделку и ремонт перед сдачей. Чистая доходность обычно на 2-3 процентных пункта ниже валовой. Сравнивать её нужно с депозитом: в 2026 году при ключевой ставке 14% большинство объектов проигрывают вкладу по текущему доходу и выигрывают только с учётом роста цены.

Описание калькулятора

Введите цену, расходы на сделку и ремонт, аренду, простой, налоги, расходы собственника, ставку депозита, прогноз роста цены и целевую доходность. Калькулятор рассчитает полные вложения, чистый доход, валовую и чистую доходность с оценкой, два срока окупаемости, разницу с депозитом, полную доходность с ростом цены и арендную ставку, при которой объект даст вашу целевую доходность.

Формула расчёта

• Вложения = цена × (1 + расходы на сделку) + ремонт
• Чистый доход = аренда × 12 × (1 − простой) − налог с дохода − налог на имущество − расходы собственника
• Чистая доходность = чистый доход / вложения; окупаемость = вложения / чистый доход
• Пример: объект 15 млн, сделка 3%, ремонт 800 тыс. - вложения 16,25 млн. Аренда 140 000 с простоем 8% - 1 545 600 ₽ в год; налог 6% - 92 736, налог на имущество 225 000, расходы 144 000 - чистый доход 1 083 864 ₽ (90 322 в месяц). Валовая доходность 10,3%, чистая 6,67%, окупаемость 15 лет против 9,7 «по объявлению». Депозит под 13% дал бы 2 112 500 ₽ - на 1,03 млн больше. С ростом цены 4% полная доходность 10,67%. Для целевых 10% аренда должна быть 190 000 ₽.

Когда нужен консультант по инвестициям в недвижимость

• Проверка арендатора и договора: срок, индексация, условия расторжения;
• Юридическая чистота, обременения, перепланировки;
• Налоговый режим: ИП на УСН, патент на аренду, НДС при покупке у юрлица;
• Оценка ликвидности и реального роста цен в локации;
• Покупка с привлечением кредита - расчёт с учётом процентов.

Преимущества калькулятора

• Чистая доходность вместо «по объявлению»;
• Простой и все налоги учтены;
• Сравнение с депозитом;
• Обратный расчёт нужной аренды.

Факты и мнения об инвестициях в коммерческую недвижимость

Мнение специалиста

Дмитрий Орлов советует начинать не с объекта, а с целевой доходности: при депозите 13% покупать помещение с чистой доходностью 6,7% имеет смысл, только если вы верите в рост цены минимум на 5-6% в год или покупаете дешевле рынка. Он рекомендует пересчитывать «окупаемость из объявления» в чистую по своей формуле и торговаться от неё: разница в 2-3 п.п. - это 20-30% цены. И никогда не покупать под обещанную арендатором ставку, пока нет подписанного долгосрочного договора: доходность объекта - это доходность договора аренды.

Исторический факт

Сдача торговых помещений в аренду как инвестиция процветала уже в Древнем Риме: Марк Красс, богатейший человек республики, скупал сгоревшие инсулы и сдавал восстановленные первые этажи под лавки. В дореволюционной России доходные дома с магазинами в первых этажах давали 6-8% годовых и считались надёжнее банков; после 1917 года частная аренда исчезла на 70 лет. Современный рынок коммерческой недвижимости в России начался с приватизации встроенных помещений в начале 1990-х.

Статистика и исследования

По данным консалтинговых компаний, в 2026 году средняя валовая доходность стрит-ретейла в Москве составляет 9-10%, в городах-миллионниках - 11-13%. При ключевой ставке 14% объём частных инвестиций в коммерческую недвижимость снизился: депозиты обогнали аренду по доходности впервые за много лет. Средний простой помещения стрит-ретейла между арендаторами - 2-4 месяца, а около 30% частных инвесторов, по опросам, не учитывают простой и налог на имущество при расчёте окупаемости.

Это пригодится в бизнесе и жизни

Пересчёт «окупаемости по объявлению» в чистую доходность - навык для любой инвестиции: квартира под аренду с доходностью 5% «по объявлению» после простоя, налога, ремонта и амортизации мебели даёт 3-3,5%; «доходность 20%» от франшизы или бизнеса на продажу - после зарплаты собственника и амортизации оборудования часто превращается в 8-10%. Правило: считать чистый доход, вычитая всё, и сравнивать с безрисковой ставкой.

Важный дисклеймер

Расчёт ориентировочный и не учитывает всех условий конкретного договора и объекта: НДС в арендной ставке, каникулы, обеспечительный платёж, индексацию по формуле, налоги на имущество и землю, рост ставок по ипотеке. Перед подписанием договора аренды или сделкой с недвижимостью проверьте расчёт с юристом и финансистом.